房地产开发新模式的利弊分析

　　专家认为，如果推行新的房地产开发模式，将带来诸多好处，但同时也存在几大难题需要破解。而新模式的实现，前提是成熟的“代建制”。

　　一、 新模式至少具有四大利好

　　陆革认为，这些利好包括：因取消了土地出让的高资金门槛，使得房产市场得以完全竞争；因取消了开发商在土地升值上的预期收益，使得开发商可以专注于企业在房屋设计、建造上的精力，可以通过降低企业经营成本、提升企业经营素质来达到房产市场的公平竞争；因将地产开发与房产开发相隔离，实现了地产投入与产出的价值对等；因将地价从房价中剥离，使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和房屋价格进行调控。

　　二、 需要破解的三大难题

　　现阶段如果推行房地产开发新模式，至少带来三大难题需要解决，包括：

　　首先，房屋个体究竟谁来销售？旧模式下，商品房销售由开发商自行销售。那么新模式下，也是由政府进行销售吗？

　　其次，房屋个体究竟如何定价？旧模式时，房屋定价由开发商依据土地成本+建设成本+预期利润并综合考虑同地段商品房价格而确定。那么新模式下，也是由政府如此计算而确定吗？

　　再次，房屋质量保障体系如何解决？旧模式下，房屋出售后的质量问题由开发商负责。那么新模式下，也是由政府一包到底吗？

　　三、 从一般商品看商品房销售

　　一般商品，基本经历两个环节：生产与流通。仅有的例外，一是汽车，由专卖店经销；二是商品房，由开发商自产自销。那么是否存在将商品房真正转为流通领域“商品”的可能性呢？

　　陆革认为，专业化分工越来越细的原则同样适用于房屋。直接可以借鉴的模式就是汽车销售的“4S”店。政府在完成房屋的生产之后(可称之为成品房)，视市场需求情况进行分类：一种是直接核定成本后转为经济适用房、拆迁安置房、廉租房等；另一种是定位为商品房，则直接将成品房进行公开拍卖，依照出价高低并综合考虑实力强、有经验、信誉好等因素，选择房屋专卖单位进行“代销”或“包销”。

　　无论“代销”或“包销”，质量保障均由专卖单位对购买者负责，并由房产开发企业向专卖单位负责(可采取预留部分质量保证金的形式)；介于两者之间，还可以定位一类为低价商品房，即明确最终的销售价格，仍由专卖单位竞争销售权以获得代理利润。至此，个体房屋的销售、定价、质保问题基本可以解决。

　　四、 新模式实现前提：成熟的代建制

　　新模式的实现，必须要有一个前提：成熟的代建制。应宜逊等专家建议，应借助政府投资项目的便利，在政府投资项目如经济适用房、拆迁安置房、农转居多层公寓中大力推进代建制，不断探索、总结经验、完善程序，才能在将代建制推广到商品房开发时“管而不死、放而不乱”。(崔砺金）

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