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楼市观察:删除“住宅禁商”不等于“住宅可商”
2007年03月27日 10:13 来源:中华工商时报

  北京市有关方面日前表示,由于目前获全国人大通过的《物权法》对民宅商用作了一些规定,所以为避免与国家上位法冲突,本市《房屋租赁管理办法》最终出台时,将删除征集意见稿中有关禁止民宅商用的规定。对此项删除有人理解为,此前“住宅禁商的规定将从此被废止”,但业内人士告知,这种说法是对政策的误读。

  去年6月,北京市工商局下发的市工商局第14号文件规定,公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或《商品房购房合同》写明房屋用途为“住宅(包括公寓、别墅)”的,房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等),均不予登记注册。这意味着,工商局全面叫停在住宅内开办公司。消息一出,北京的乙级写字楼租售价格上涨,大户型甲宅、公寓的空置率上升,租金价格下滑,甚至出现了抛售的情况。

  那么,从即将出台的《房屋租赁管理办法》中删除有关禁止民宅商用的规定是否就意味着“住宅可商”?从事北京房屋租赁多年的经纪机构我爱我家有关人士认为,这种理解是明显片面的。

  首先,即便即将出台的《房屋租赁管理办法》中删除有关禁止民宅商用的规定,但去年6月份北京市工商局下发的市工商局第14号文件仍然有效,也就是说,想在住宅中开办公司办公,工商局将不予登记注册。除非修改上述规定,否则“住宅可商”仍难成现实。

  再有,《物权法中有明确规定,“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的,应当经有利害关系的全体业主同意”,显然这给“住宅禁商”仍留了空间。虽然,“有利害关系的全体业主”范围不明确,而且“如何算是征得了业主同意”也不明确。但要征得有利害关系的全体业主同意是非常困难的,这甚至比在住宅中开办公司办公,在工商局获得登记注册还难。

  另外,住宅商用,住宅内的公司不仅扰民,其对电梯、公用车位乃至公用空间的使用量次远比用户频繁,但在出资维修时则由全体业主分摊。这与《物权法》保障公民个人财产平等权利的主张相悖。住宅业主会以新颁《物权法》为依据,和住宅商用的业主在这些问题上作出具体明确的分摊方法,以使住户的权利得到应有的维护。

  显然,《物权法》的通过和即将实施,《房屋租赁管理办法》即将出台并不意味着“住宅可商”。住宅是否可以商用,还需要更详尽的司法解释和更多的司法实践。(陆昀)


 
编辑:王菲】
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