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潘石屹析北京房价:低价房涨幅小、高价房涨幅大
2007年03月22日 11:04 来源:北京晨报


     潘石屹(资料图片) 中新社发 邹宪 摄


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  春节期间,我对北京2006年房价按不同价位分区间与2005年进行了比较,所有的数据来源都是北京房地产信息网上实时的数据。根据上述数据,我所得出的基本结论如下:

  第一,北京2006年房价涨幅最大的是超过2万元/平方米的房子,涨幅达到26.4%;而低于5000元/平方米的房子没有涨价,反而下跌了0.8%,主要原因是,这个价位所供应的房子的区域越来越远离城市中心;5000—8000元/平方米的房子涨价幅度为10.4%,造成这个波动的主要原因是在这个区间中,2005年“国美第一城”的销售量非常大,而2006年它的销售进入收尾阶段而使得其销售量大幅度下降,同时其他项目也未出现可与其2005年相比的销售量所引起的。除去5000—8000元/平方米这个价位区间之外,北京市房价的基本规律是:“低价位的房子涨幅越来越小,而高价位的房子涨幅越来越大”。我想这与北京市这两年进行宏观调控,大幅增加了低档房的供应量;同时北京又是一个国际大都市,有许多外地人和外国人购买高档房有关。低档房供应量增加会导致低价位房子涨幅变小,而外来购买的增加,会形成高档房的需求空间,导致高价房涨幅增大(见图一)。

  第二,从北京的价格区间房子涨幅来看,房价低于8000元/平方米的房子,比2005年仅上涨了2.4%,而普通老百姓关注的住房问题也主要集中在8000元/平方米以下的房子,超过20000元/平方米的房子,大部分是别墅、高档公寓、商铺和写字楼,与普通老百姓所关心的住房问题基本没有太大关系(见图二)。

  第三,表一中列出了不同价位的房子在2005年、2006年房价的涨跌率;表二则是小于一定价格的房价的涨跌率。预计这种趋势在2007年还会继续加大,即低价位的房子涨价幅度会越来越少,因为政府在竭尽全力增加这部分土地和房子的供应量,而高价位房子的涨幅还会增加,原因还是那句老话:“价格取决于供求关系”。在过去几年间,北京市公开出让的高价房土地很少,供应量会影响价格的变化。

  这只是我的分析结论,公开出来供有需要的朋友参考。

  ●2006年与2005年北京市房屋销售

  不同均价下的数据分析对比

  均价区间(元) 05年销售面积累计 06年销售面积累计 房价增减率

  0-5000 326 435 -0.8%

  0-6000 865 676 -4.3%

  0-7000 1190 1002 1.4%

  0-8000 1476 1235 2.4%

  0-9000 1633 1508 7.0%

  0-10000 1743 1668 8.7%

  0-11000 1845 1767 8.4%

  0-12000 1943 1857 7.9%

  0-13000 1974 1901 8.5%

  0-14000 2003 1989 11.3%

  0-15000 2057 2077 12.8%

  0-16000 2093 2094 11.5%

  0-17000 2130 2116 10.4%

  0-18000 2141 2151 11.9%

  0-19000 2175 2190 12.0%

  0-20000 2175 2236 15.2%

  累计 2217 2288 16.7%

  ●2006年与2005年北京市房屋销售

  不同均价下的数据分析对比

  均价区间(元) 05年销售面积累计 06年销售面积累计 房价涨跌率

  0-5000 326 435 -0.8%

  5000-8000 1149 800 10.4%

  8000-12000 467 622 2.2%

  12000-15000 114 220 5.9%

  15000-20000 118 158 13.1%

  20000以上 42 52 26.4%

  累计 2216.82 2287.84 16.7%

  (作者:潘石屹 制图制表:杨利)

 
编辑:王菲】
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