北京二手房市场交易不活跃，是房产中介机构的普遍印象。有关统计表明，目前，北京新房与二手房的交易量之比为2.26：1，而距离北京最近的直辖市天津，这一交易比例也达到了1.52：1，上海则早在2004年底就已经接近了1：1的水平。

　　以2006年北京二手房7.8万套的成交规模估算，成交金额在300亿元以上，是西安的20倍左右，但市场活跃程度却与西安相当，西安新房与二手房的交易比为2.32：1。

　　业内专家指出，北京二手房市场起步较晚，自住型购房需求占很大比例，加之高昂的二手房交易成本，因此住房换手率低；此外，北京大量公房上市受阻也降低了北京二手房市场的活跃度。

　　21世纪不动产分析师指出，上海二手房的交易中以投资为消费目的的数量占到二手房总成交量的40%，而北京市二手房交易大多以百姓自住的刚性需求为主，因此进入二手房市场的房源比较少。另外，上海的交易过户当天便可完成，公房从上市审批到发证只需一个月左右的时间。北京则需要更长的时间和更复杂的手续。此外，北京针对二手房的金融产品不丰富，银行对二手房的支持力度并不高。

　　我爱我家副总裁胡景晖也指出，北京二手房的流动性较差，从房屋挂牌到拿到全款，平均需要一个多月时间。而且各项交易税费在10%以上。流通环节的税收太重也抑制了二手房的交易量。

　　业内专家分析，由于政策限制，北京大量中央机关、军队、高校产权的公房，在上市过程中受到较多障碍，也阻碍了北京二手房交易。根据21世纪不动产的统计，目前北京的存量房达到360万套，其中包括市产公房在内的所有公房120万套左右，央产房80万套，商品房有160万套，公房在二手房源里占到一半以上的比例。

　　一位二手房中介的经理告诉记者，北京很多央产房都位于城市中心地段，出租回报率一直相当可观，以前一度能达到8%到12%，现在也稳定在5%左右。而且当时获取央产房的价格便宜，物业、供暖等费用方面又有很大的优惠，因此，除非急需资金，多数房主均不倾向于出售。(林喆）