- 地王遭遇尴尬:地价冰火两重天 买卖双方陷入迷茫(2)
-市场反应
买家认涨卖家惜售
“我们周边的项目房价在一夜之间，每平方米涨了三四千元�！�21世纪不动产北京安信瑞德店六佰本店的小陆这两天愁得要命，“我之前跟的一个业主，他在银领国际一套110平方米的三居，原先的报价是220万，马上就要成交了�？傻赝跻怀隼�，业主现在已经把价格涨到了250万，而且还不太肯卖�！�
据荧灿地产统计，3月15日大望京1号地诞生之后的不足十个小时，三成二手房业主将售价提高了五千元，有的甚至提高一万元。而3月17日大望京4、5号地出来后，原先调整房价的房主又降低报价，但是依然比原有基础有所上涨。据统计，目前望京周边二手房均价为2.2万—2.3万，相比3月15日之前的2.1万元上涨了千元，平均涨幅达到了4.8%，短短几天的涨幅远远超出北京市二手房全月涨幅3%的水平。
在融科橄榄城，记者也从中介处了解到了同样的情况。地王拍出后，区域内的售价出现大幅上涨。目前融科橄榄城一期、二期的二手房售价已经涨到了30000元/平方米，涨幅近20%；朝庭公寓也由原先的23000元/平方米，涨到了25000元/平方米�！岸嗟恼橇巳那�，少的涨了一两千�！蹦持薪榫腿烁嫠呒钦�。
自从地王拍出后，业主开始惜售。记者自望京的一些门店了解到，地王拍出的一周多，客户咨询量猛增三成，而业主则纷纷开始捂盘，挂牌量环比前一周下降了15%，业主出房意愿明显下降。
由于突如其来的涨价，使原本许多很有希望成交的单子都泡汤了。现在购房者的心理也变化了，原先是只要业主肯降个几万块钱就基本能成交，现在只要你业主别涨得太离谱，每平方米涨个一两千我也就认了。但业主就是不肯卖。
卖家就高不就低
尽管望京1号地和4、5号地拍出的楼面地价相差近万元，周边业主并不在乎土地的差价，而是就高不就低，并不在意这土地的差价。
虽然房价陡然上涨，这也使得一部分客户的购买意愿更加强烈。他们普遍存在一个心理，趁早买房，否则越往后越买不起，而且这些人几乎都是自住型客户。
记者了解到，为了促成交易，目前中介方面也都在拿“保利1.7万元楼面地价竞得望京地块”的事，给业主做思想工作，但业主们根本不听，他们更愿意接受对他们有利的消息。在采访中，就有业主对记者说，现在自己才卖两万四五，人家地王楼面地价就两万七，比自己现在的报价还高了，以后房价还会涨。
一位在望京新城有两套房投资的陈先生，2008年底才投资的这两套房已经赚了一倍，本来已经打算出手的，看到地王价格已经到了接近3万元/平方米，赶紧将报价提到2.2万元/平方米。在3月17日拍出的望京村4、5号地出乎很多人的意料，楼面价还不到1.8万元/平方米，陈先生表示就这价格算起来房价也要3万元/平方米以上，“就高不就低，做过房主的都知道，现在的房价是你敢喊就有人敢买，我不会精神错乱。好不容易等到的地王，这么大的利好在股市也要拉好几个涨停�！彼苁亲孕诺厮�。
-业内分析
差价存在合理性
时隔两天，相邻的两块地地价竟然出现近万元的差价，这令人大跌眼镜，连很多业内人士也连连表示看不懂，有人直接表示若非行政干预，绝对不会出现如此大的差价。
但在参与了两块地竞价的合景北京副总经理欧坚看来，两块地之所以差价如此之大，还是有合理性的。
首先，1号地80%的面积是住宅，而4、5号地是住宅和商业混合用地，只有50%是住宅，而且1号地的位置的确优于4、5号地，因此，1号地的单价高于4、5号地也是正常的。
其次，从总价上看，也就是从竞价企业的资金实力看，4、5号地也很难超过1号地太多。4、5号地的面积比1号地几乎大了一倍，如果按1号地的成交单价算，总价将超过70万。按竞买标书的约定，这笔出让金必须在27个工作日内缴清。能在如此短暂的时间内凑齐这样一笔巨款，对竞拍企业的资金压力非常大。
因此，欧坚认为，这些先天条件注定4、5号地是不可能拍出和1号地相同的价格的。至于行政干预，欧坚认为这只是辅助影响因素，“关键还是市场说了算，取决于企业对土地市场的预期和口袋里是否有钱的判断”。
偶然性也会影响结果
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也认为，现场拍卖时的偶然性很大，参与企业、拍卖师的现场掌控能力、地块的具体指标，都可能导致两块相邻的同类型土地拍出反差很大的价格来。同时，他表示，3月15日3块地王的出现，对市场还是有影响的，“如果这两块地拍卖的时间对调一下，4、5号地很可能卖出更高的价格”。
欧坚表示，1号地的价格的确有些超过合理区间，可售面积的楼面地价应该在2.4万—2.5万/平方米之间比较合理，相对而言4、5号地的价格比较符合预估。
他认为，如果把两块地交换竞拍，最后的结果肯定与现在不同，差价肯定没有现在这么大。
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