- 四大难题困扰2009年北京楼市 房价难降？
存量普通商品房大量积压
保障性住房冲击市场
高价拿地项目大量入市
商业项目集中转为住宅销售
步履蹒跚中，北京楼市步入2009年。随着春节前京15条等系列扶植房地产市场的新政相继出台，以及众多开发商眼下或主动或被动的深度降价，市场的活跃程度正在有所恢复，而伴随全国两会的召开，以及“房地产即将出台中长期整体规划”的传闻，让郁闷已久的市场各方，自然而然对接下来的楼市走势赋予更多期待。在这样的时刻，北京青年报《广厦时代》通过对目前北京整体市场状态及存量商品房市场的采访调研，从中遴选出四大疑问，这些“疑难杂症”的妥善解决，或许将对2009年北京楼市乃至今后几年的房地产市场发展，产生重要而深远的影响……
疑问一：统计显示，目前全市商品住宅存量约14.3万套，可售面积接近1900万平方米，大批存量房对今年的市场会产生怎样的影响？2009年是否有可能进一步积压？
判断： 2009年有可能成为地产存量消化年
“北京市场上现有商品住宅存量约1900万平方米，而2008年北京全年实际成交普通商品住宅面积大约是1200万平方米不到10万套。现有存量如果按2008年的销售成绩计算，足够卖1年半以上，在2009年到现在市场走势依旧不明朗、销售滞涩的情况下，随着大批取证新建住宅的滚动入市，这一积压状况很有可能进一部加剧�！毖呛阑垢弊芫硗跤⒛斜硎�。
北京易居房地产研究所副所长牟增彬指出,2008年前10个月京城楼市不但交易量同比跌幅巨大，而且还出现了明显的供大于求现象。这就造成了存量的大量积压，事实上供大于求成了去年京城楼市的显著特征。随着今年新开工建设项目的明显减少，2009年有可能成为名副其实的存量消化年。
存量房的大量积压，是否真的给开发商带来了巨大压力呢？在多方采访中，不少开发商的确表示了对此问题的担忧，但是总体看来和存量积压相比，交易量持续低迷才是他们更担心的问题。北京石开地产总经理王志刚在接受采访时表示，正因为楼市处于目前的整体低迷期，因此存量积压的问题才会在眼下被放大，从2006、2007年来看，市场好的时候每年的楼市交易量都在一二十万套约2000万平方米上下，历年都有上千万的存量滚入下一年并逐渐消化�！俺山坏兔源吹氖谐∠涣疾诺贾铝四壳按媪糠吭吹牟欢显黾�，事实上只要价格合理，疏导得力，房价降到买房人能够接受的程度，积压房源一样可以较快出手�！蓖踔靖账�。
百达行投资顾问中心总监张艳认为，面对不确定的宏观经济走势，2009年大部分开发企业在项目开发时会采取“能拖即拖，不能拖则控制入市规�！钡牟呗�，新增供应量也会因此而有所降低。而存量房凭借售价这一核心优势，成交量将有所放大，存量房的积压情况也会有所好转。政府已经表示将鼓励地产开发商将一部分滞销的商品房用作租赁住房，参与其中者给予一定的财政补贴。这也为大量滞销的楼盘项目指明一条出路，引导开发商灵活变通地适应市场变化、应对经济�；�。
“从某种意义上讲，目前还是有不少在售项目的价格居高不下，这和当初高价拿地开发成本高，或者销售已超过70%以上，前期赢利足够支撑后期维持成本紧密关联，这些项目在目前存量房市场上为数不少，一旦价格体系全线下调唤醒市场需求，市场供求关系的转变让存量房迅速消化并非难事�！焙枥の耙捣康夭⒂邢薰居芗喑Ｊ婪急硎�。
疑问二：保障性住房冲击市场让开发商日子更难过？
判断： 普通商品房和两限房价格相近时保障房将优势不在
2009年北京市全年将新开工保障性住房650万平方米，“京15条”中该条政策首当其冲，一时间让开发商们议论纷纷，而SOHO中国有限公司董事长潘石屹日前在2009第九届中国房地产发展年会上表示，“保障性住房在目前的市场状况下不宜过量，如果按照套均65平方米算，保障性住房也得有10万套，这个数字相当惊人�！迸耸偃衔�，在目前市场状况下，今年新面市和新开工保障性住房面积对普通商品房市场无疑产生巨大冲击，必然分流更多买房人，加剧市场�；�。
多位专家在接受采访时均表示了这样的担忧，保障性住房的核心优势便是价格低廉，这必然会吸引相当部分符合条件的购房人购买保障性住房，但是目前市场能否让这么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上个大大的问号。同时，郊区低端项目的开发商日子将更加难过，这一局面在目前市场上已经表现出来，而受到多方挤压的普通商品住宅一旦价格体系坍塌，在将来出现普通商品房和两限房同价竞争也不无可能，倘若出现这样的状况，那以满足基本居住需求为主的保障性住房在品质、地段和综合配套的“PK”上必然和普通商品房难以匹敌，销售遇冷可以预见，那么花如此大投入的保障性住房建设又将会面临怎样的局面？
“目前看来，保障性住房和普通商品房的开发比例仍然值得商榷，有必要进一步修正和协调�！痹坠嫖弊芙ㄖ�、建设部住宅产业化专家组专家谢远骥建议，在目前普通商品住宅存量很大的情况下，政府可以采取更多变通措施对住宅市场进行疏导，比如通过财政补贴或收购等方式，将普通商品住宅的闲置量转化成保障性住房进行销售，避免负荷加大，同时盘活现有资源，不少开发商对此建议也表示了赞同。
疑问三：高价拿地项目2009年大量入市，开发成本高是否将导致房价难降？
判断： 开发商为保生存“面粉贵过面包”不再是玩笑
2006、2007年楼市的疯狂至今让人印象深刻，和眼下的萧条相比更让开发商“恍如隔世�！钡笔逼灯狄源醇锹嫉母呒勰玫氐目⑸堂侨缃裾嬲寤岬搅擞锌嗄蜒缘霓限�。而这些“高价地”、“区域地王”经历了一年多的前期开发，在2009年纷纷到了入市的时候，高额的开发成本成为横亘在房价前一条不可逾越的“鸿沟”，降价？这些项目的价能降得下来吗？
曾经不计成本疯狂“囤地”扩张的大开发商们感受应该最深，据了解，远洋地产今年在北京将推出别墅远洋·LAVIE和远洋北七家未命名的两个项目；龙湖地产北京公司今年计划新开两个项目；合生地产将推出4个新盘，位于朝阳区的合生·霄云路8号、通州区的合生·滨江国际公寓及合生·世界村，而朝阳区望京的合生·麒麟社已经推出。不少大开发商在今年都有新项目开发的“硬指标”，价格制定成为这些项目最为难的现实问题。
“不降价吧，显然是卖不动�？山导郯�，要是和周边的竞争项目同一价位，粗略算算连成本都背不过来�！蹦炒笃放瓶⑸趟较挛弈伪硎�，大企业的运营成本和综合考量更为麻烦，上市企业还得过股民这一关，销售业绩直接决定其在资本市场上的荣辱兴衰�！笆翟诿挥邪旆ǖ幕�，赔本也得卖，这么大的企业需要顺畅的资金流支撑�！�
据了解，目前北京市场上已经出现了“面粉贵过面包”的状况，毗邻清华大学的龙湖·唐宁ONE当年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品质和建筑成本，目前在售部分产品18000元/平方米左右的价格实际上已经“亏本”。而位于南三环东铁营的“鹤巢居”在2007年初以高出起价两倍的价格成交，该迷你地王建筑面积仅4750平方米，却拍出3205万的惊人价格，合楼面价就在7000元/平方米以上，当时业界预测该项目至少要卖到9000元/平方米以上才基本不亏，如今该项目的单体楼即将开盘价格在18000元/平方米，为LOFT复式户型，买一层送一层，也就是说单层9000多元/平方米的价格将将够本。万科2007年以17亿拿下的建面约15万平方米的西大望路17号今年也已经蓄势待发，但其高于万元/平方米的楼面成本及周边项目的大幅降价，让万科在价格制订上左右为难，业界预测，万科为执行其全国战略，在这一项目上也很可能采取超出想象的低价入市策略。
疑问四：全市商品房总可售面积4184.6万平方米的存量中，有2300万体量为非住宅，其中商业面积占据了绝对比重，非住宅部分如此大的存量将是否比住宅更难以消化，其出路何在？
判断： 商业项目改住宅加剧住宅市场竞争
“商品房可售面积中的非住宅部分，主要包括商业、酒店、写字楼以及部分可销售的车位面积。从去年以来，北京市场上以商业为主的非住宅部分闲置状态就呈现出越来越严重的趋势，而不少开发商也看到了这部分开发结构失衡的问题，从2008年开始，就有不少项目将其非住宅部分的面积改为住宅进行销售。2009年，这种情况有可能更为严重�！钡谝惶酱魑瓜钅坎呋孔芫硇煳俺杀泶锪苏庋墓鄣�。
据不完全统计，目前北京在售的非住宅立项项目多达数十个，绝大部分均以商业、写字楼、酒店立项，后改做住宅并以低于区域同档次产品不少的价格销售，不少项目此类产品的销售形势还相当不错�！坝捎谇凹改昕⒐�，目前北京市场商业面积大量闲置，而2009年尚有数百万平方米的待开发商业面积入市，除部分在核心城区外，大多数都位于四环甚至五环外区域，这些商业项目今后的发展前景，在如今恐怕要打上个大大的问号�？⑸贪焉桃迪钅扛奈≌葡蚴谐�，主要出于以下几种考虑，首先和纯商业相比较，住宅的购买需求更刚性，覆盖面更广；其次，将非住宅改为住宅，其内部结构的改造相对便捷，成本低也便于区隔，一般都是做成小户型，面积少低总价能快速脱手；再次也是更重要的一点，与普通住宅首付30%相比，将商业立项改为住宅主要是考虑‘购买第一套商业立项的项目需要首付50%’的政策，变现速度更快一些。在目前开发商资金流普遍紧张的情况下，这的确可以在一定程度上解燃眉之急�！毙辉舵髦赋�。
“最近我们也已经和开发商合作，将东五环附近某烂尾的商业项目重装为精装修酒店公寓上市，价格将不高于7000元/平方米�！蹦持砘垢涸鹑怂较峦嘎�，而这一价格比周边的在售住宅项目普遍低了2000元/平方米以上。事实证明，占据了不少“优势”的非住宅项目去年以来在市场上的消化程度相当高，东四环某项目将两栋公建立项的写字楼约700套改为酒店式公寓以8000元/平方米左右的区域最低价推向市场，短短时间内被抢购一空。朝阳北路某项目40年产权的精装修LOFT也是来自商业改造，颇受追捧。住宅卖不动的情况下，商业改住宅低价卖，已经成为不少项目的应变法则，凡此种种，不一而足。
然而，不明此中玄机的买房人在购买此类产品之后，将面临着一系列麻烦：商业项目由于规划限制，空间结构难以改动，基本都是大开间设计或在层高不达标的情况下硬隔成伪“LOFT”，居住功能性和舒适性大打折扣；同时没有天然气管道，下水结构也和普宅相差甚远，住户正常生活配套失去基本保障；而在生活成本方面，由于水电均为商用，物业费也高得吓人，无形中又大大增加了生活负担。对房地产市场整体而言，商业项目大量流入住宅市场，进一步加重了普通住宅销售的负担，长此下去将成为“恶性循环”。
采访中多位专家表达了这样的观点，商业项目改为住宅销售对普通住宅市场的挤压确实让人头疼，而这也是这些年来商业项目不断上马，产业结构比例失衡带来的后果。因此在2009年，针对房地产市场整体规划的调整十分必要，住宅和非住宅在整个项目乃至整个区域内的比例都应该进一步明确细分，在产品规划更改的审批上必须更加严格，从政府到开发商也应当共同对非住宅消化进行疏导，避免因盲目和短视进一步加重住宅市场的负担。
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