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房地产投资如何“选市”、“选股”?
2007年09月24日 13:28 来源:证券时报

  最近房市实在太火了,相信大家在心理上所受的冲击都是比较大的,上海市区大部分的地域的房价至少涨了20%,而买房的热情更是达到了沸点。最近在我周遭的朋友们在这方面的脑筋伤得比较多,再加上我自己更换租房的亲身经历,所以想提出一些因房市而引申出来的理财观念和大家交流。

  首先是房价猛涨,三日一次新高,叫人们怎么去投资呀?这个现象其实与投资股市极其近似,所以想从“选市”及“选个股”这两方面来介绍我的想法。什么是“选市”?其实就是您决定是不是这辈子一定要拥有“自己的住房”,而且是不是越贵越好?依我个人观察百分之九十以上的同胞,大概这辈子的共同愿望就是可以有“自己的住房”,这个前提假设很重要,因为如果您认同的话,就得下好决心,而且要尽快动手。因为,如同股票一样,房地产的“长期投资回报率”必然会高于银行一年期定存利息以及每年的物价上涨率。所以,如果您非买不可,当然越早越好,因为房价疯起来可是很吓人的,像香港以及台湾等市场房价长期而言易涨难跌,就算下跌修正也比较有限。

  接下来是“选股”,房子总价很高,以上海市目前平均2万左右的房子占了多数,总价几乎已经至少一、二百万元以上,如此大笔的投入其风险怎么是一般人承受得起?错,正因为房价大部分是依赖银行贷款,再加上可以出租,所以只要“收入+储蓄+可能最低租金收入”可以大于“首付+每月利息”就行。但问题没完全解决,因为您可能还想投资股票(或股票型基金)以便得到更好的收益并能分散风险。所以接下来要做的事,是把自己的总资产(股票资产+房产)算出来,然后主观决定房产的总价上限是多少,这个比例会让您觉得很舒服,每晚睡得安稳,也就成为您的买房预算上限。当上限决定了之后,就是“选股”———也就是“选房”了。如果决定了,就要花时间收集咨询,实地去考察,请教专家的意见,这不也和买股票、股票型基金一样吗?如果觉得太贵,可以选择总价低一些的,如果是纯投资就需要看未来潜力如何,这和做股票(股票型基金)的功课是完全相同的。

  最后,如果“出租”是您的投资的方案之一,请别忘了出租也是有成本的,其中包括了中介佣金、房屋的折旧、必要的修缮、家具及电器的更换、以及没租出去的时间。而这些成本当中,我觉得最大的成本是“折旧”,所以当我原来的房东竟然拒绝付出约1千元来修空调主机时,刹时让我觉得不能接受,因为如果不是像我这样讲理的房客,恐怕折旧+修缮的成本会更高,所以大家不妨将投资回报率的道理应用其中就可应付自如了。


编辑:王菲】
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