- 城中楼盘不断扩容 南京城中房价上限在哪？
今年以来城中楼盘在南京房价的一片涨声中，也纷纷取消优惠。据相关统计，在城中目前在售的20多家楼盘中，整体价格在不断上扬，单价冲破2万元/m2关口的楼盘越来越多，如金鼎湾国际、长江路九号、凯润金城、锦盈大厦、锋尚国际等，下半年即将亮相的城开御园预计也会超过2万元/m2。
“城中存量房大概5个月左右就可以去化掉”，“城中可供开发的土地太少了”，这样的言论让购房者对城中房价的走势颇为关注。本期《头脑风暴》邀请了两位业内人士进行探讨。
头脑 风暴
正方
未来可能超过2.5万元/m2
南京房地产开发建设促进会秘书长 张辉
对于房价的走势，我认为供求关系是最关键的因素�；谡庋脑�，城中楼盘未来涨到2.5万-3万元/m2甚至超过这个价格，也不是没有可能�！�
城中的需求旺盛，主要来自以下这些支撑：财富经济中心，高密度、高收入人群聚集区，城市交通枢纽，城市商业中心，深厚的历史文化底蕴，……总之，城中是一座城市的精华所在，加上南京人固有的“恋城情结”，这里历来都是，或许永远都不会改变的“置业首选之地”。
而供应稀缺主要体现在：一是可改造用地少，根据2002年老城规划，加上旧城改造、企业搬迁用地，可开发建设土地仅1.5平方公里左右，经过近几年的开发后目前预计不到1平方公里左右；二是“疏散老城人口”的策略，2006年老城规划提出了“控制居住用地总量，努力疏散人口，减少居住用地195.76公顷”。
应该说，这几年的供应高峰提供了一个不错的购买时机。2005年以前，南京年均出让老城用地中，住宅加酒店式公寓的规划建筑面积约50万m2；2008年下降为10多万m2左右。2005年之后土地出让剧减必会带来后市供应“断档”。
对于房价，我的观点是，经济决定上限。2007年之后，城中楼面地价约10000-13000多元/m2，毛坯房保本价约16000-20000元/m2，随着拆迁成本上升和供应稀缺溢价，地价和房价将进一步上升，这基本是底限。同时，上限取决于经济发展、富裕人群的财富增长以及供应的稀缺程度。财富增长必然带来资产价格上涨。我认为，南京城中未来涨到2.5万-3万元/m2不是梦，能不能涨得更高，就看经济的发展状况了。
反方
上升空间关键还要看产品
陈密 中百达总经理
城中楼盘价格的差别性还是蛮大的。如果仅仅是沾了个‘城中’的名分，在产品、资源等方面缺乏相应竞争力，那么将来也不会有什么上升空间�！�
这几年南京城中房价一直在涨，在我们代理的项目中，几家城中楼盘销售都还不错。在与客户沟通后得知，他们中不少人已在周边区域买了房子，而现在还是回归城中，那些30-45岁左右的买房人，正处于事业高峰期，对时间成本很看重。
这就是城中的诱惑，留在城中、选择城中的人越来越多，房价自然会水涨船高。但要说到城中房价的上限，我觉得这个问题不能“一刀切”。
其实由于地段、产品、品牌等的诸多差异，城中楼盘价格的差别性还是蛮大的。比如说顶级豪宅或者占有绝对稀缺资源的房子，上升空间会很大，3万不是问题；但如果仅仅是沾了个“城中”的名分，在产品、资源等方面缺乏相应竞争力，那么估计将来也不会有什么上升空间。
拿莫愁湖那边的二手房来说，现在看不到湖景的在2万元/m2，看到湖景的单价能卖到2.5万元。现在玄武湖、湖南路附近的一些楼盘，销售很好，就是因为它们的城市资源、景观资源独一无二。
目前市场上的顶级豪宅不多见,而它们是房价的领跑者。因此我觉得，最终决定价格的，产品本身并不逊于地段，甚至前者还会起到更关键的作用。
去年的金融风暴对楼市而言是个“分水岭”，不仅意味着房价的一次波动，而且更把楼市带入到一个大竞争时代。现在很多开发商都愈发意识到，只有把产品做得精细和专业，才能在市场上拥有足够的竞争力。而这样的观念改变，对楼市而言是好事。
其他 观点
半垄断状态下房价难降
经济学家 李开发
一个城市中心区的建筑，是几十年、上百年的积累完成的，如果想降低房价，几乎是不可能的。实际上城市里面的房地产开发商处于半垄断状态，由于垄断，想调节房价就比较难。
城中房价将现两极分化
杭州中原营销机构总经理 章惠芳
市区土地资源不可再生，在一定时间段内供应量相当有限，除非出现新一轮旧城改造。但也不会所有的房子都跟着一起涨，将来两极分化的趋势将会更突出。
南京城中上升空间较大
南京万唐置业董事长 周斌
我对比了一下全国几个城市的房价，杭州核心区域在4万元左右，深圳也在三四万，而南京目前还在2万上下徘徊。撇开城市之间的经济差异，我觉得南京城中的房价还有较大上升空间。
市中心房价也会跌
耶鲁大学经济学教授罗伯特·希勒
美国最近3年的房价一直在跌，包括市中心房价，这一趋势还将继续。连联邦政府都宣布，房价下跌将持续至2010年。最起码，最近的银行压力测试已经假定房价在2006年至2010年间下跌41%。
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