●房地产市场进入调整期

　　●奥运会过后不存在大跌

　　●海外热钱不可能抄底中国楼市

　　8月21日，39摄氏度高温的长沙，在“热情”中，迎来了著名经济学家易宪容。曾经有五年时间，易宪容青春飞扬的记忆，定格在岳麓山下的一所大学里。易宪容眼中的长沙，已经快速长大。

　　由长沙市工商联、长沙市总商会、长沙晚报报业集团主办，湖南金科房地产开发有限公司特别协办的“湘渝对话共谋未来”——2008“两型社会”与“城乡统筹”国家配套改革试验区经济发展高峰论坛，今明两日分别在长沙和重庆“开讲”。作为长沙会场主讲嘉宾，易宪容自是格外有感觉。

　　我们的话题，就从最敏感的房价开始。

　　房价？

　　奥运会过后不存在大跌

　　长沙晚报：大家都想知道，奥运会后房地产行业价格是否会大跌？

　　易宪容：不太可能，奥运会与房地产行业并没有太大的关联。除了北京之外。对于房价长远走势，作为一个应当以消费为主导的行业，房价应当根据当地的消费能力确定，就算投机客曾经大幅拉动，其价格迟早也会恢复到合理价位。

　　其实不存在奥运经济这个概念，湖南有影响吗？奥运在北京办，对湖南的影响几乎为零，没有什么概念。其实该怎么走还是怎么走，关键是对当前中国经济做个很好的判断。

　　长沙晚报：我们是否进入到经济周期的某一阶段比如说萧条阶段？如果是，它会延续多长时间？

　　易宪容：2007年下半年以来，国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化，而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整，或房地产市场将进入周期性调整期。这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期(香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间)。经过这种调整，市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉，让一些好的房地产企业存活下来。这是市场基本法则，市场已经发生了巨大的变化，谁也无法阻碍国内这一轮房地产市场大调整。

　　长沙晚报：这个时间您可以以具体的数字来表示一下吗？一年两年？

　　易宪容：这个调整要有一段时间，不能说一年、半年保证能调整过来。我国前几年累积的楼市泡沫正在逐步破裂，楼市将从投资市场回归消费市场，百姓购房将更多地用于居住。

　　未来发展？

　　调整给长沙带来机会

　　长沙晚报：从宏观经济层面来看，房地产走势是怎样的？目前的楼市成交量是如此萎缩，大家都很悲观。

　　易宪容：从长远来看，房地产在未来经济发展中肯定是一个比较好的行业，也是未来支持中国经济繁荣的一个比较好的行业。但是现在要看的是，房地产快速增长，飙升已经有八年了。这八年房地产出现一些周期性的调整也是必然的。为什么会出现周期性的调整呢？如果不出现这些调整，照常发展下去会出现什么结果呢？一定会出现最近世界性的房地产业泡沫破灭这种结果。所以来讲呢，中央对这种问题有一个比较清楚的认识，出台了一些政策，出台了一些规定，来保证房地产持续稳定发展。所以大家不要因为房地产稍微有一些变化就觉得房地产市场悲观。这不是悲观的问题，如果说我们房地产市场不调整，跟去年的发展一样，我们这种发展可不可以持续。所以中央政府所要考虑的问题是：我们的房地产能不能持续下去，持续10年，20年，30年的发展？

　　早几年尽管市场很发达，但重心在一线城市，不动产被分割为区域市场，但资金会流动，大量的资金、人才、管理技术等等，由过高的区域流向较低的区域，这给二线城市带来机会。长沙的房地产企业一定要对全局有个清楚的判断，认清自己的优势机会，可以少走很多弯路。

　　两型社会？

　　关键在形成有效的土地市场

　　长沙晚报：您认为两型社会试验区机遇下的长沙，怎样才能快速起飞？

　　易宪容：长沙如果能借助试验区的机遇，在土地市场有大胆尝试，可以一下子走到市场前面，这也是我目前正在思考的问题。我们的土地政策甚至宪法都可以修改的，只要对城市建设有利。关键在于形成有效的土地市场。如果这样，不出十年，长沙绝对可以超过沿海城市。现在国外开始出现回归城市的趋势。向超大城市群发展，走时间、空间、资源、成本节约的道路，这是未来城市发展的必然趋势。希望更多的试验区都勇于尝试。

　　长沙晚报：您认为海外热钱能抄底中国楼市吗？

　　易宪容：不可能。海外资金进入国内房地产市场不在商业性原则及居住性原则下，是不能够进入的。也就是说，即使海外资金最多，国内房地产市场利润最高，海外热钱要进入国内房地产市场是要受到严格的限制的。海外热钱更不会进入长沙，它一定会去交易活跃的地方。长沙太平静了。同时，这些钱也没有那么容易进来的。政府打击的政策也非常严厉。

　　相关链接 易宪容小档案

　　易宪容：男，著名经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员，其著有《现代合约经济学导论》、《金融市场与制度选择》、《金融市场的合约分析》、《经济学与经济的迷思》、《金融市场的震荡与发展》、《经济繁荣与权力运作》等书。