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经历宏调供应量减少 06年房价下降仍是梦想?

2006年03月13日 10:55

  企盼着房价下跌者的愿望恐怕又要落空了。2005年的宏观调控仅使房价上涨的速度减缓了一些。2006年,房价下降可能仍是一个梦想。

  今年房价不会下降

  提到房地产,最敏感的词汇是“房价”。笔者认为房价不会下跌,主要理由有三点。

  首先,抑制需求的同时供应量在减少。2004年实行“招拍挂”以来,政策因素导致土地进入市场步伐放缓,加上避免投资过热的宏观调控措施,房地产先行指标回落,投资增速下降。拆迁政策的改进在客观上造成房地产开发进程减缓,房屋供应量减少。银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善。同时,房地产信托在2005年受到整顿,房地产基金尚不能成为主流的融资渠道,由于股权分置改革,地产公司几乎没有通过证券市场融资,房地产业整体资金紧张,开发节奏大大放缓。

  其次,房地产企业的垄断地位在加强。大多数人认为房价是由供求关系决定的。其实并非如此。卖方主导使房地产市场不属于完全竞争性市场,在这样一个市场,房地产企业可以人为地囤积土地,减少供应,抬高价格,房价不是完全由供求关系决定的。房地产企业的成本可以顺利实现传导,同时实现超额的利润。另外,供求对房价有相当大的影响。供求失衡会更加强化地产商的垄断属性,会更加凸显房地产卖方市场的特征。综合来看,宏观调控下的优胜劣汰大大提高了行业的集中度,房地产企业的垄断地位反而在加强。

  第三,抑制房价的有效措施短期内很难施行。调控房价的手段还有土地年租制、提高审批效率、限制购买多套住房、城市郊区化发展等。但有些牵涉的利益面太广,推行的难度非常大;有些是长效措施,短期内难以起到立竿见影的作用。

  成交量难以大幅下滑

  有价无市同样是对房地产行业的重大冲击。从政策、需求的角度分析,今年成交量不可能大幅下降。

  政策不会容许成交量大幅萎缩,因为它会伤及所有参与者的利益。房地产行业地位如此重要,一旦成交量萎缩,地方政府失去的是就业机会和财政收入,银行失去的是重要的客户和利润来源,上下游企业失去了饭碗,购房者居住条件的改善迟迟得不到满足。如果是这样,政策怎么会容许?

  从房地产需求的角度分析,成交量不会大幅下降,因为有旺盛的需求支撑。即使政策重点打压的投资性需求,下降幅度也不会太大。这主要是因为:一些城市和地区的人均GDP已经是全国的4倍,在这些地区,房屋的买卖不仅是为了满足居住的需求,更重要的是作为一种保值和增值的工具,即投资的需求。即便是居住,也会同时考虑其投资的功能。另外,2005年的宏观调控也挡不住海外基金投资中国房地产的步伐,目前来看,这些基金的总量虽然不大,但是示范效应不容忽视。

  理性看待地产股回调

  1998年以来,房地产企业在商品房开发过程中已经实现了高度的市场化,但政府仍控制着房地产开发产业的主要外部资源:土地和资金。土地转让一级市场是政府主导,多数开发资金来自于银行。从消费需求的角度来看,房改拉动需求,按揭贷款支持需求,拆迁创造需求。房地产行业依然是一个政府主导的行业。2006年,上述特征不会有本质性的改变,因此投资房地产上市公司的最大风险仍是政策面。

  今年政策的主基调将是维持房地产行业的稳定发展。经过2005年房地产调控的洗礼,投资者对政策的承受力应该有所增强。对政策的担心仅是前期涨幅过高的地产股调整的一个由头,对此投资者应理性看待。

  来源:中国房地产报 作者:段海

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