中新网9月29日电 利嘉阁地产研究部主管周满杰在香港经济导报撰文指出，目前楼市走势正处于十字路口之上。周满杰在文章中称，自今年5月份开始，由于楼市屡受加息影响而持续停滞，交易量较年初高峰减少近半，房价未来走势十分不明朗，买家几乎提不起入市兴趣，而业主则担心过早出售物业无非赶上升值机会，令市场处于高度胶着状态。不过由于各项因素利好楼市，预计今年第四季度楼市将重新上升，而房价则会有5%的上升空间。

　　楼价调整未现抛售压力

　　文章指出，过去数月中，由于楼市饱受加息困扰，加上市场缺乏能够吸引买家入市的新盘，使二手楼市一直在低位徘徊。然而，二手楼市的成交量萎缩，却并未影响房价走势。自5月份楼市开始调整以来，房价虽有升有跌，但整体走势仍是向上，价现水平较5月初也仍有0.5%的升幅。技术上看，成交量减少而未见房价下跌，可见楼市并未出现炒家减价拋售的状况，成交量萎缩只是短暂的市场调节。

　　此外，虽然有炒家减价拋售，但绝大部份仍能获得丰厚的利润，进帐也仍有5%~10%的升幅，可见能令楼市趋跌的动力非常微少。

　　因此从技术上看，楼市走势仍属大涨小回格局，牛市仍在运行中。笔者深信，是次调整属短期整固，当加息因素被淡化，再加上卖地效应刺激，建立新的支持位，二手交投及楼价势必再次踏上急速的上升轨道。

　　房价总体水平不偏高

　　周满杰在文章中指出，目前二手住宅价格比年初上升约15%，但比1997年高峰期仍低约45%。期间房价虽然轻微下调，但仍有个别一手豪宅盘创出高价；东南九龙、新西九龙、青衣及青山公路等地区的二手房价，也在卖地、新盘火热销情等因素刺激下上升，可见市场并非一面倒地看淡后市，更不存在高位见顶、割价拋售等情况，估计住宅成交量萎缩只属短期调整，因此相信目前整体楼市的价格水平并不偏高。

　　此外，目前一手房价普遍与同区二手房价仍有约20~30%的偏差。但由于一手新盘绝大部份为期房项目，反映买家和投资者仍看好楼市发展，认为期房在2~3年后落成时，房价将会比现在高出20~30%，这是看好后市的表现，也反映市场预期二手楼市可进一步上升。

　　实质利率趋跌有利后市

　　9月21日，银行作出今年第六次加息，最优惠利率已于年内累积上升1.75厘，而一般按揭息率加幅更高达2.25厘，令供楼人士每月供楼负担增加15%。不过，若把通胀的因素计算在内，实质利率(按揭利率减去通胀率，而最新的消费物价升幅为1.3%)的升幅不足1厘，供楼人士每月实质供楼支出仅为8%。由于市场预期租金、薪酬及零售价格将会持续上升，预计今年底前通胀率为2.5%~3.0%，换言之，通胀率将可完全抵销、甚至盖过加息构成的影响，相信买家仍会乐意“借平钱”入市，并推动成交量及房价上升。

　　新盘供应短缺 购买力投入二手市场

　　文章称，除了楼市畅旺以外，住宅供应短缺也是房价持续上涨的原因。纵观1997年后的大跌楼市，一手住宅供过于求，摊薄市场的购买力，令二手市场疲弱；发展商新盘余货囤积，也增添二手房的抛售，令房价反弹乏力。然而，随着政府于2002年暂停卖地，发展商用土地储备越来越少，因而放慢推出新盘的速度，市场购买力随即回流二手楼市，推动二手房价回升，让不少业主换楼能力加强。换楼流转机制持续起动，为楼市提供足够上升动力。

　　虽然去年政府恢复卖地，但勾出的地皮仅八幅，令发展商未来可发展的住宅项目有限，可以预期发展商将进一步减少推盘以求预留空间作日后销售部署，估计日后更多购买力将会投入二手市场发展，刺激楼价向上。

　　此外，新盘供应短缺，加上发展商拖慢售楼速度，令楼市重新由二手住宅主导。根据土地注册处数据显示，今年上半年香港仅有9654宗一手住宅买卖登记，较去年同期大跌38%；而二手成交比例继1997年后再度超过80%，达至84.8%。回顾过去，二手房成交比例过80%时，每年房价平均升幅最少达20%。而今年上半年二手房成交量已突破80%，年初至今房价仅上升15%，相信下季度，房价至少仍有5%的上升空间。

　　整体工资增加 带动楼市持续向上

　　除了牛市持续、实质利率趋跌以及新盘供应减少等因素外，在CEPA因素推动下，香港市民就业机会及工资有所增加，职位稳定性较早年为高。买楼供楼是一个历时长达20~25年的长期承诺，需要买家以稳定、充裕资金的支持。因此，今年年中开始，整体工资增加以至职业稳定性的提高，将持续刺激住宅物业的需求，带动楼市持续向上。

　　周满杰认为，现在楼市牛皮待变，各项基本因素仍利好楼市，加上实质利率偏低，而发展商放慢推盘，令购买力转投二手市场，刺激换楼流转力度，预计楼市转势下跌的机会非常低；此外，楼市在过去数月的调整期中，已累积相当购买力，加上市场预期卖地成绩理想，估计今年第四季的楼市将重新上升，整体住宅物业成交量可再升30%，而房价则会有5%的上升空间。