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巴曙松:廉租房可迫房价下降 开发融资可证券化

2006年08月01日 10:58

    漫画:圆梦——大力扩建廉租房背景说明:全国人大常委会副委员长成思危表示,国家财政要用20%以上的土地出让金投入廉租房建设,以解决低收入群体住房困难的问题。关键字:廉租房 经济适用 中新社发 任士可 摄


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  中新网8月1日电 对于上涨的房价,廉租房无疑是一针“镇静剂”。据《中华工商时报》报道,针对这一问题,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,廉租房与市场房价呈负相关关系,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。而房价的下降会带来两个后果:一是地价下降,直接导致政府收入减少;二是拖累经济增长、GDP下降,从而使官员在考核中处于不利的地位。

  根据国务院发展研究中心的一份调研报告,在一些地方政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上,大约只有15%的土地属于商业用地和房地产,为了扩大财源,地方政府拼命圈地用于房地产开发,并拼命炒高地价、房价。有专家指出,资金缺乏导致地方政府对于廉租房制度执行不力。

  而目前的廉租房融资方式,主要包括财政拨款(直管公房出售或出租收入)、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠。但这部分资金根本不足以支持廉租住房建设,因而最近刚出台的政策,才要求地方政府将土地出让金净收益中的5%用于廉租房建设。

  地方政府参与不够积极,信贷结构不合理,金融工具缺失,巴曙松如此分析造成廉租房建设资金不足的主要障碍。廉租房的融资方式单一、融资渠道不畅已成为我国廉租房制度建设金融方面的瓶颈。

  针对廉租房融资困局,巴曙松提出,金融创新可在一定程度上缓解这个困局。将廉租房开发贷款证券化,可以加强这部分金融资产的流动性,降低商业银行的风险,则廉租房开发更容易获得银行的资金支持,能拓宽融资渠道。

  另外,中国廉租房只租不售的特点,使经营租赁、委托租赁等成为比较可行的租赁方式。若采用“租赁”加“信托”的模式,由廉租房产权所有者与信托公司合作,将具有稳定性和连续性的廉租房租金应收款打包升级,设计成为一种信托产品,让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益,从而能够集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设。

  政府或者合适的房地产开发商可选择或建立廉租房开发项目公司,依靠项目公司取得银行贷款或其它方式融资,并通过租金收益逐步偿还贷款,同时提供税收减免、低息贷款等优惠措施来减小还贷压力。通过项目融资的稳健运作,廉租房开发项目可以实现融资目标和风险屏蔽。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点,非常适合廉租房建设与开发融资。

  除此之外,巴曙松建议,政府还可以发展房地产信托投资基金,总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额,并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限,适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。(向辉 傅春荣)


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